Imate manje od 45 godina i kupujete prvu nekretninu u Hrvatskoj. Možda ste već potpisali ugovor i platili porez. Možda još razmišljate. U svakom slučaju, država vam može vratiti dio novca koji ste platili kroz porez na promet nekretnina ili PDV.

Mjera povrata poreza za prvu nekretninu na snazi je od 1. siječnja 2025. Dosad je tisuće mladih ljudi i obitelji ostvarilo pravo na potporu, ali jednako toliko ih je propustilo prijavu jer nisu znali pod kojim uvjetima imaju pravo, koji datum se broji ili kako se zahtjev predaje APN-u.

Ovaj vodič vam objašnjava sve što vam je potrebno: tko ima pravo, što se broji kao “datum stjecanja”, koliko iznosi povrat, koju dokumentaciju treba pripremiti i kako podnijeti zahtjev. Pokrivamo i specifične scenarije: kupnju gotove nekretnine, kupnju stana u izgradnji s predugovorom, gradnju vlastite kuće, pa i situacije s nekretninom u inozemstvu.

Što je povrat poreza za prvu nekretninu?

Povrat poreza za prvu nekretninu je državna potpora kojom se mladim ljudima i obiteljima vraća dio plaćenog poreza pri stjecanju prve stambene nekretnine. Mjera je definirana izmjenama Zakona o društveno poticanoj stanogradnji (NN 72/2025) i razrađena Pravilnikom o potporama za stjecanje prve stambene nekretnine (NN 86/2025).

Postoje dvije varijante povrata, ovisno o tome kakvu nekretninu kupujete:

Ako kupujete od fizičke osobe i platili ste porez na promet nekretnina, država vam vraća 100 posto plaćenog iznosa.

Ako kupujete od pravne osobe (developer, investitor) ili gradite kuću, i platili ste PDV, država vam vraća 50 posto plaćenog PDV-a.

Iznos povrata nije neograničen. Računa se prema kvadraturi koja vam pripada s obzirom na broj članova obitelji i prema prosječnoj cijeni kvadrata u jedinici lokalne samouprave gdje se nekretnina nalazi. O tome više dolje.

Tko ima pravo na povrat poreza?

Da biste ostvarili pravo na povrat, morate kumulativno ispuniti sve sljedeće uvjete:

• Hrvatsko državljanstvo
• Manje od 45 godina u trenutku podnošenja zahtjeva
• Prijavljeno prebivalište na adresi nekretnine (vi i članovi uže obitelji)
• Boravak u toj nekretnini
• Plaćen porez (porez na promet nekretnina ili PDV) u cijelosti
• Ugovor o kupoprodaji sklopljen nakon 1. siječnja 2025. (ili pravomoćna uporabna dozvola nakon 1. siječnja 2025. kod gradnje)
• Niste vi ni član uže obitelji ranije imali “odgovarajuću” nekretninu
• Niste koristili druge državne potpore za stjecanje nekretnine (npr. APN subvencionirane kredite)

Tko se smatra članom uže obitelji?
Bračni ili izvanbračni drug, životni partner ili neformalni životni partner i djeca. Roditelji se ne ubrajaju.

Što znači “odgovarajuća nekretnina”?

Ovo je ključan pojam koji odlučuje imate li pravo na povrat ili ne. Odgovarajućom se smatra nekretnina koja je opremljena infrastrukturom (voda, kanalizacija, struja) i veličine je oko 35 m² za jednu osobu, plus 10 m² za svakog dodatnog člana uže obitelji.

Ako ste vi ili netko od uže obitelji ikad imali odgovarajuću nekretninu u Hrvatskoj ili inozemstvu, gubite pravo na povrat.

Ako ste imali ili imate nekretninu koja se ne smatra odgovarajućom (premala, bez infrastrukture, vikendica i slično), morate je prodati prije nego što podnesete zahtjev za povrat. Darovanje nije prihvatljiva opcija.

Koji datum se broji za pravo na povrat?

Ovdje ljudi najčešće griješe, posebno kod novogradnje. Tri scenarija, tri različita datuma:

Kupnja gotove nekretnine (starogradnja ili gotova novogradnja)

Računa se datum kupoprodajnog ugovora. Mora biti potpisan nakon 1. siječnja 2025.

Kupnja stana u izgradnji s predugovorom

Ovo je najveća zabluda. Kod novogradnje ljudi često prvo potpisuju predugovor s investitorom dok se zgrada gradi, plaćaju rate tijekom izgradnje, a tek kad je zgrada gotova i kad postoji uporabna dozvola potpisuju konačni kupoprodajni ugovor.

Za pravo na povrat računa se datum konačnog kupoprodajnog ugovora, ne predugovora. Ako ste predugovor potpisali u 2023. ili 2024., a konačni ugovor se sklapa 2025. ili kasnije, i dalje imate pravo na povrat PDV-a ako su ispunjeni svi ostali uvjeti.

Bitno je i da račun s iskazanim PDV-om mora biti izdan nakon 1. siječnja 2025.

Gradnja vlastite obiteljske kuće

Računa se datum pravomoćnosti uporabne dozvole. Mora biti pravomoćna nakon 1. siječnja 2025.

Pored toga, morate imati ugovor o građenju s plaćenim PDV-om, kao i račune za projektiranje i nadzor s plaćenim PDV-om.

Važna napomena: Povrat se ne odnosi na kupnju građevinskog zemljišta. Kupnju zemljišta financirate iz svog džepa, a povrat ostvarujete samo na trošak gradnje kuće.

Besplatni kviz

Imaš li pravo na povrat poreza za prvu nekretninu?

Odgovori na 5 pitanja i saznaj ostvaruješ li pravo na povrat PDV-a ili poreza na promet nekretnina. Na kraju dobiješ i besplatni PDF vodič s točnim koracima za podnošenje zahtjeva APN-u.

Pokreni kviz → Traje manje od 2 minute, dobij personaliziranu procjenu i PDF vodič

✕

Koliko iznosi povrat poreza?

Iznos povrata ne izračunava se prema cijeni koju ste platili, već prema dvije veličine: kvadratura priznata Zakonom i prosječna cijena m² u vašoj jedinici lokalne samouprave.

Priznata kvadratura prema broju članova obitelji

Broj članova obitelji	Stan	Obiteljska kuća
1 osoba	do 50 m²	do 75 m²
2 osobe	do 65 m²	do 97,5 m²
3 osobe	do 80 m²	do 120 m²
4 osobe	do 90 m²	do 135 m²
5 osoba	do 100 m²	do 150 m²
6 osoba	do 110 m²	do 165 m²
7 i više osoba	do 120 m²	do 180 m²

Kuće imaju 50 posto veću priznatu kvadraturu jer se uzima u obzir da imaju dodatne prostorije (gospodarska prostorija, hodnici, stubište, podrum) koje stanovi nemaju.

Što ako sam kupio veću nekretninu?

I dalje možete ostvariti povrat, ali pod dva uvjeta:

• Vaša nekretnina ne smije biti više od 50 posto veća od priznate (npr. za četveročlanu obitelj priznata kvadratura stana je 90 m², a maksimum je 135 m²)
• Povrat dobivate prema priznatoj, a ne prema stvarnoj kvadraturi

Primjer: četveročlana obitelj kupi stan od 110 m². Imaju pravo na povrat, ali se obračun radi prema 90 m² (priznata kvadratura).

Prosječne cijene m²

Cijene po jedinicama lokalne samouprave izrađuje Ekonomski institut Zagreb i objavljuje ih Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Cijene se ažuriraju svake godine.

Bitan detalj koji većini kupaca promakne: prosječne cijene koje objavljuje MPGI su bez PDV-a. Ako kupujete novogradnju od investitora, vaša ugovorena cijena uključuje 25% PDV-a, pa za usporedbu s MPGI prosjekom morate prvo izvući PDV iz svoje cijene.

Formula: stvarna cijena bez PDV-a = ugovorena cijena ÷ 1,25 (ili pomnožena s 0,8).

Primjer: investitor traži 3.000 €/m² za stan u novogradnji. To zvuči kao da ste blizu gornje granice u nekim općinama. Ali stvarna cijena bez PDV-a je 3.000 ÷ 1,25 = 2.400 €/m². Toliko se uspoređuje s MPGI prosjekom u vašoj općini.

Pravilo:

• Ako je vaša cijena (bez PDV-a) viša od prosječne, obračun ide prema prosječnoj cijeni
• Ako je vaša cijena (bez PDV-a) niža od prosječne, obračun ide prema vašoj stvarnoj cijeni
• Ako kupujete od fizičke osobe (PPN), nema PDV-a, ugovorena cijena je već konačna za usporedbu

Pravilo:

• Ako ste platili više od prosječne cijene, obračun ide prema prosječnoj cijeni
• Ako ste platili manje od prosječne, obračun ide prema vašoj stvarnoj cijeni

Primjer: lokalna prosječna cijena u Splitu je 3.738 €/m², a vi ste platili 4.500 €/m². Obračun ide po 3.738 €/m². Ako ste platili 3.000 €/m², obračun ide po 3.000 €/m².

Kada gubite pravo zbog cijene

Ako vaša cijena bez PDV-a prelazi 150 posto lokalne prosječne cijene po m², gubite pravo na povrat u potpunosti. Nema djelomičnog povrata.

Primjer 1 (novogradnja): prosječna cijena u Zagrebu Trnju je 3.184 €/m² (bez PDV-a). Maksimum koji možete platiti i još imati pravo na povrat je 4.776 €/m² (bez PDV-a) ili 5.970 €/m² s PDV-om. Sve preko toga znači gubitak prava.

Primjer 2 (starogradnja): prosječna cijena u Splitu je 3.738 €/m². Maksimum bez PDV-a je 5.607 €/m². Kod kupnje od fizičke osobe nema PDV-a, pa je 5.607 €/m² i konačni maksimum.

Praktičan savjet: Prije potpisa ugovora s investitorom, izvuci PDV iz cijene i usporedi s MPGI prosjekom za svoju općinu. Time ćeš znati ulaziš li u sustav povrata prije nego potpišeš.

Što se NE računa u korisnu površinu?

Korisna površina nije isto što i ukupna kvadratura nekretnine. Razlikuju se po koeficijentima koji se primjenjuju na različite dijelove nekretnine.

Bez ulaska u tehničke detalje:

• Unutarnje prostorije (sobe, kuhinja, kupaonica) ulaze u potpunosti
• Lođe, terase i balkoni ulaze djelomično
• Garaža odvojeno etažirana se ne računa i ne ostvaruje povrat
• Garaža etažirana zajedno sa stanom ulazi po posebnom koeficijentu

Za precizan izračun najbolje koristite APN posebne koeficijente ili službene MPGI kalkulatore.

Za obračun se uzima kvadratura upisana u zemljišnim knjigama kao jedan etažni dio. Ako vam dokumentacija nema jasno iskazanu neto korisnu površinu kuće, treba dostaviti procjembeni elaborat ovlaštenog sudskog vještaka, elaborat posebnih dijelova, nalaz ovlaštenog arhitekta ili energetski certifikat.

Kada povrat ne ostvarujete?

Pet najčešćih razloga zbog kojih ljudi ne dobiju povrat:

Imate ili ste imali odgovarajuću nekretninu

Vlasništvo, suvlasništvo ili zajedničko vlasništvo nekretnine namijenjene stanovanju u Hrvatskoj ili inozemstvu blokira vam pravo. Kvadrature više nekretnina se zbrajaju.

Već ste koristili druge državne potpore

Ako ste već dobili APN subvencionirani kredit ili neku drugu direktnu državnu potporu za stjecanje nekretnine, ne možete ponovno koristiti državnu pomoć. Lokalne potpore (od grada ili općine) NISU prepreka. Pogledajte naš vodič o potporama Brodsko-posavske županije za mlade obitelji kao primjer kompatibilne lokalne mjere.

Kupili ste poslovni apartman

Poslovni apartmani su prema propisima poslovni prostori, ne stambene nekretnine. Grade se u mješovitim poslovno-stambenim zonama (M2). Bez obzira na to što ih neki koriste za stanovanje, povrat ne ostvarujete.

Ugovor je sklopljen prije 1. siječnja 2025.

Datum sklapanja ugovora je odlučujući. I ako ste porez platili u 2025., a ugovor sklopili u 2024., nemate pravo na povrat.

Cijena po m² prelazi 150 posto lokalne prosječne

Ako ste platili previše po m², gubite pravo. Nema djelomičnog povrata.

Kako se podnosi zahtjev?

Zahtjev se podnosi Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) na adresu Savska cesta 41, 10000 Zagreb.

Dokumentacija za kupnju stana ili kuće

1. Preslika osobne iskaznice
2. Ovjerena preslika kupoprodajnog ugovora sklopljenog nakon 1. siječnja 2025.
3. Preslika zemljišnoknjižnog izvatka ili izvatka iz knjige položenih ugovora
4. Potvrda o prijavi prebivališta podnositelja zahtjeva i članova uže obitelji, ne starija od 30 dana
5. Rješenje o utvrđivanju poreza na promet nekretnina i dokaz o uplati (ili račun prodavatelja s iskazanim PDV-om i dokaz o uplati)
6. Broj računa (IBAN) na koji se traži isplata potpore
7. Dokaz o prodaji prethodne neodgovarajuće nekretnine (ako je relevantno)

Dokumentacija za gradnju kuće

1. Preslika osobne iskaznice
2. Pravomoćna uporabna dozvola za obiteljsku kuću nakon 1. siječnja 2025.
3. Ugovor o građenju temeljem kojeg je plaćen PDV
4. Računi za projektiranje i nadzor s plaćenim PDV-om
5. Račun ili situacija ovjerena od nadzornog inženjera
6. Preslika zemljišnoknjižnog izvatka
7. Potvrda o prebivalištu (ne starija od 30 dana)
8. IBAN
9. Procjembeni elaborat ako iz dokumentacije nije jasna korisna površina kuće

Rokovi

Rok za podnošenje zahtjeva je 24 mjeseca od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora (kod kupnje) ili od pravomoćnosti uporabne dozvole (kod gradnje).

Bitan detalj koji ljudi previđaju: porez mora biti plaćen u cijelosti prije podnošenja zahtjeva. Ako otplaćujete porez na rate, čekajte da otplatite sve, pa onda predajte zahtjev. 24 mjeseca je obično dovoljno za to.

Što sve treba ovjeriti kod javnog bilježnika?

Ovjeriti treba samo potpis na Zahtjevu i Izjavi. Sve ostalo (kupoprodajni ugovor, zemljišnoknjižni izvadak, rješenje o porezu) može biti u običnoj preslici.

Što ako imam nekretninu u inozemstvu?

Ovo pitanje često postavljaju povratnici i ljudi iz dijaspore koji se vraćaju u Hrvatsku. Pravilo je jednoznačno: vlasništvo (ili prijašnje vlasništvo) odgovarajuće nekretnine u inozemstvu blokira pravo na povrat.

Zakon ovdje ne predviđa iznimku. Pravo se ne ostvaruje ako ste vi ili član uže obitelji imate ili ste imali odgovarajuću nekretninu, bez obzira gdje i bez obzira jeste li je u međuvremenu prodali.

Ako imate ili ste ikad imali stan u Njemačkoj, kuću u Austriji ili apartman u Italiji koji su veličine i opremljenosti koja odgovara propisima, ne ostvarujete povrat poreza za prvu nekretninu u Hrvatskoj.

Što ako je nekretnina u inozemstvu neodgovarajuća?

Ako je strana nekretnina manja od kriterija (manje od 35 m² za jednu osobu, plus 10 m² po dodatnom članu obitelji) ili nije opremljena infrastrukturom (voda, kanalizacija, struja), Zakon predviđa rješenje.

Možete je prodati u roku od 24 mjeseca od kupnje hrvatske nekretnine, ali svakako prije podnošenja zahtjeva za povrat. U tom slučaju imate pravo na potporu uz priložen dokaz o prodaji.

Bitan detalj: darovanje nije prihvatljiva opcija. Nekretnina mora biti prodana.

Pogledajte i naš vodič o mjeri Biram Hrvatsku za povratnike iz inozemstva, koja se može kombinirati s povratom poreza za prvu nekretninu.

Što nakon isplate potpore?

Pravo na povrat poreza dolazi s petogodišnjim ograničenjima. Ako u roku od 5 godina od isplate potpore napravite išta od sljedećeg, morate vratiti potporu u cijelosti s pripadajućim kamatama:

• Otuđite (prodate, darujete, zamijenite) nekretninu
• Iznajmite je
• Odjavite prebivalište
• Prestanete boraviti u njoj

Postoje iznimke definirane člankom 28. stavkom 4. i 5. Zakona, okolnosti koje se ne smatraju kršenjem obveze:

• Smrt ili teška bolest kupca ili člana uže obitelji
• Razvrgnuće suvlasništva zbog razvoda
• Postupak stečaja potrošača
• Preseljenje u drugo mjesto stanovanja (uz pisano obrazloženje i odluku APN-a)

U svim ovim slučajevima APN donosi posebno rješenje. Ne možete jednostavno prodati ili iznajmiti i zaboraviti.

Zaključak

Povrat poreza za prvu nekretninu je vrijedna mjera koja može vratiti tisuće eura mladim obiteljima. Tri stvari su ključne za uspješnu prijavu:

1. Datum koji se broji, kupoprodajni ugovor (kod kupnje), pravomoćna uporabna dozvola (kod gradnje), konačni ugovor (kod novogradnje s predugovorom)
2. “Odgovarajuća” nekretnina, nikad ranije imali, ili neodgovarajuću prodali na vrijeme
3. Dokumentacija, uredna, plaćeni porezi u cijelosti, prebivalište prijavljeno

Mjera je pisana tako da dosta ljudi propusti rok ili pogriješi pri tumačenju uvjeta. Ako niste sigurni za svoju situaciju, prije podnošenja zahtjeva napravite informativni izračun na MPGI kalkulatoru za PDV ili MPGI kalkulatoru za porez na promet nekretnina.

Ako imate dodatna pitanja oko vlastitih financija nakon kupnje nekretnine, naš vodič o povratu poreza u 2026. pokriva širi kontekst godišnjeg poreza na dohodak.